2017年 6月 23日 星期五  
外国人可以在加拿大买房吗?

近年来,有不少来自中国内地的买家看中加拿大房地产增值的潜力,希望可以越洋购买物业作为投资. 再加上2009年底中国和加拿大终于签订了特许旅游目的地协议(Approved Destination Status, 简称ADS),使更多内地买家有机会可以申请旅游签证来加拿大买房投资. 但境外买家由于不了解加拿大的相关政策,因而裹步不前,以至于错失投资良机.其实, 加拿大政府非常欢迎外国人在加拿大买房.作为外国人,在加拿大置业的过程,与加拿大本地人也并没有什么大的不同. 比如在贷款方面,外国人一样可以向加拿大银行申请贷款. 只是银行一般都会要求持外国人身份的买家支付房价的35%或以上作为首期. 而且要求必须本人抵达加拿大,与银行in person 签署贷款文件. 买卖合约则可以由授权代理人签署. 如果境外买家不需要贷款,而是全部用现金购买物业的话,甚至都不需要买家本人亲自抵达加拿大签署买卖房屋文件. 而是可以通过传真的方式签署文件,或是由授权代理人在加拿大代理签署. 多伦多买房 ERICA 郁乔茗 647-669-5386

不过, 作为外国人买家,将来在卖房的过程中,以及卖房后的税务处理方面,还是会与本国居民有所不同.

居民如果符合有关 Main Residence 主要居屋的条件,可以免资产增值税。而非居民就必须交付资产增值税。非居民在出售房屋时必须通知加拿大税务局,并申请一份清税证明书, Clearance Certificate,以确认因物业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给买家和卖家,以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事,那么买方可能有责任承担卖方所欠税款。

因此如果卖方是非居民,律师有权事先扣留高达房价25%的金额(保证金)放在信托帐户中。在收到政府发出的 Clearance Certificate 后,律师会用此保证金付清卖家的有关税项,再将余款退还给卖家。如果卖家在closing后的30天内仍然没有拿到清税证明书 或未能够与国税局结清应交增值税项,则律师会将此保证金会交往国税局。再由卖家报税时去结清。

另外,律师也会要求非居民卖家额外的deposit,等结清地税,管理费,以及水电等杂费后,再以多退少补的形式结算the balance.

其实, 外国人在加拿大买房并没有想象中的那么复杂.简单的说,除了银行要求的首付款多过本地居民,以及卖房时需要交一定的Capital Gain Tax之外,与本地居民置业并无大异.

在实际操作过程中, 由于短期签证时间有限, 境外买家无法等到Closing(房屋交吉)就必须离境,这就牵涉到授权委托书(Power of Attorney, 简称POA)的问题.

买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人.也就是说,买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人来作为自己在加拿大买房的全权代理,行使签字权.而且,必须使用规定的统一表格,可以从网上下载,当然也可以请律师代劳;有两个见证人见证签字;并且需要律师或其他Notary Public 的公证.除此之外的任何形式的授权委托书都有可能不被接受.

但是,即便你的授权委托书一点问题都没有,银行也未必接受.因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关,所以银行对此十分敏感.比如,TD Bank和皇家银行就规定,房屋贷款的正式文件必须由买家本人签字.以多伦多目前的情况来讲,在Closing签字时,律师一般可以接受POA的受委托人签字,而银行则大多都不予接受.除非银行对买家本人有一定程度的认识了解.因此ERICA要特别提醒买家,在离开加拿大之前,一定要跟贷款银行问清楚,是否接受POA.要不然,就不是一张机票的问题了.

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附:

税局扩大国际查税部门编制追查「太空人」卖屋瞒税

【明报专讯】据接近联邦政府消息透露,联邦税务局(CRA)温哥华国际查税部门已悄悄扩大编制,增多人手调查海外逃税案件;而那些永久居民身分已经丧失的「太空人」,在出售加拿大物业时,若未按「非居民」(Non-Resident)规定申报资本增值税(Capital Gain),有可能是这波查税的重点对象。

移民律师李克伦(Richard Kurland)新近掌握关于查税部门扩大编制的消息,他解释,虽然税法上的居民定义,不完全与《移民法》的居民定义相同,但两者却有一定的相关。他说:「那些早已不以加拿大為家,在加拿大居住,连永久居民身分也丧失的太空人,一般认定,在税法上也等于丧失居民,而成為「非居民」。」

「非居民」房价获利无免税

李克伦指出,如果是「非居民」,则他们在刚移民买来安家让妻女居住的房屋,就不能再算為自住,而房价上涨的获利即资本增值部分,也不再适用免税。

根据规定,「非居民」出售加拿大物业时,卖屋所得总额的25%(如果房屋是由屋主自住),在房屋过户过程中,会先被保留,并暂时交给税务局,直到卖屋者与税务局结算所欠的资本增值税(tax on capital gain),才将差额部分还给卖屋者。

至于用作出租用途的房屋,房屋过户过程中,被保留的部分更将高达卖屋所得总额的50%。有关房屋买卖的资本增值税率,则為25%。

本报曾向加拿大税务局查询,希望确认税务局扩大温哥华查税人手,并目标指向国际漏税的情况,但税务局发言人布莱迪欧(Philippe Brideau)表示,暂时无法马上答覆。

李克伦向来关注「太空人」未在加拿大居住以及可能隐藏收入的问题,李克伦强调,加拿大的税法对未在加拿大居住的「非居民」,有明确的缴税规定。

经纪及新屋主或有手尾跟

他认為,基于保护购屋者权益的立场,应该提醒即将购屋人士以及地產经纪,确定卖方是居民还是「非居民」,以免税务局在扩大查税后,揭发有「非居民」房屋以居民身分卖屋而被牵连责任。

李克伦举例说,假如有一名「非居民」卖了房子、获得了几百万元的现金,人已回到北京,而税务局又无法去北京查税,这时,税务局依法可能转向代理销售的地產经纪,又或者是接手「非居民」房屋的屋主,要求他们代為缴清欠税。

 
上传: ERICA 郁乔茗
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