2017年 12月 14日 星期四  
(四) 二手房的买房程序 (上)

续上文 多伦多买房 ERICA 郁乔茗 647-669-5386

6. 关于二手房的买房程序 (上)

在多伦多买二手房的流程与在中国相比还是有很大的不同.主要是前后涉及的环节更多,书面工作及法律条款的运用也更复杂.

但好在在整个买房过程中,有专业的地产经纪,房屋贷款专家,验房师以及律师帮买家层层把关.所以比起买家在国内的单打独斗,还是可以更轻松,也更放心些.

然而还是有不少新移民买家,或本地的Property Virgin在跟ERICA(647-669-5386)初次面谈时,都提到自己在决定买房之后,觉得很茫然,无从下手.所以, ERICA(www.EricaYuRealty.com)想在这里给大家尽可能详细地描述一下多伦多买二手房的流程,以供大家参考.

多伦多买房

(一) 首先, 我们需要问自己以下几个问题:

(1) 我们的预算有多少?准备的首期付款有多少? 贷款经纪有没有找到?银行所能提供的最大贷款金额是多少? 利率是多少? 每月需要的供款是多少? ERICA(647-669-5386)建议最好是让银行为自己的供款能力做一个PRE-APROVAL贷款预批.我们到底能负担什么价位的房子,而不至于因为买了房,却牺牲了原有的生活方式,做了房奴.这样挑起房子来,尤其是抢offer时,才能心中有数,底气十足.

(2) 我们希望在什么地理位置,什么社区?需要距离学校,公司,公共交通,购物,社区中心,餐饮娱乐有多近? 我们希望和什么样的人群为邻? 我们考虑的主要因素有哪些?比如,主要是为了孩子上个好学校。有人甚至”孟母三迁”,为孩子的上学,升学而买卖房子。

(3) 我们的家庭人口构成,比如有老人家,幼龄儿童的家庭就得考虑他们的特殊需求.比如老人家不能上下楼梯太频繁, 幼龄儿童需要比较大的家庭厅或后院作为他的活动空间等.

(4) 对房屋的具体要求? 我们想要什么样的房型? 需要几个睡房? 几个洗手间? 几个parking? 地下室需要装修完成,分门出入吗?

(5) 除这些问题之外,作为买家,了解一下现阶段的房地产市场状况也是有必要的。

(二) 落实房屋贷款

判断我们到底能负担什么价位的房子,最简单快捷的方式是使用Gross Debt Service (GDS) 公式, 即"毛借贷还款比率"。

GDS= (房贷本金+利息+地税) / 税前家庭总收入

在这里,您的按揭贷款的本金(Principal),利息(Interest),地税(Tax),即PIT不能超过家庭税前总收入的30%。

而现在越来越多的金融机构,将供暖费也计算在GDS中,即

GDS= (房贷本金+利息+地税+供暖费) / 税前家庭总收入

若把供暖费(Property Heat)也计算在内的话, 房贷本金+利息+地税+供暖费,即PITH,不能超过家庭税前总收入的30%至32%.

若是有管理费的公寓,还需要将1/2的管理费计算在内.

除了GDS外,银行还会使用Total Debt Service (TDS), 即"总借贷还款比率" 来决定给你的贷款.

TDS=(房贷本金+利息+地税+供暖费+其他供款)/税前家庭总收入

在这里,所有费用加起来不能超过家庭税前总收入的40%.

您也可以做反向推算:将每月支付本金,利息,地税,包括公寓管理费(若是买有管理费的公寓的话)乘以40。如果你每月需要支付这4项费用为1000元,那么至少需要$ 40,000的税前家庭年总收入,才可以负担这个房子。换言之,银行才会贷款给你.

加拿大各大银行基本上都遵循GDS不超过32%, TDS不超过40% 这样的评估审批标准. 也有些财务公司可能会将贷款标准放宽一些,但利率就一定会相对高些。

ERICA(647-669-5386)温馨提示房贷小知识:

预批住房按揭贷款(Pre-approved Mortgages):预批是指银行提前批准您作为买家可以向该银行以多少利率贷到多少额度的款。许多银行都提供预批贷款,并锁定利率在一段时间内不会上升。

常规住房按揭贷款(Conventional Mortgages):大多数银行都提供标准的以物业作为抵押的常规房屋抵押贷款,要求借贷人/买家每月支付月供,即本金和利息。常规抵押贷款要求买家至少首付房价的25%。

高额住房按揭贷款(High-ratio Mortgage):如果您的首付低于25%,你还是有可能可以申请到房屋贷款,但您将需要按揭保险(Mortgage Insurance)。这种保险是保护银行的利益的。加拿大有两个机构作贷款保险,一个是GE,另一个是CMHC(Canadian Mortgage and Housing Corporation)。

卖家借出的住房按揭贷款(Vendor Take-back Mortgage): 这是指房屋的卖家愿意借出房价的一部份给买家。这种形式的贷款往往是第二按揭,来填补房屋成交价与银行贷款之间的差价,从而使卖家的物业在市场上更具吸引力。

Open Mortgage和Closed Mortgage:Open Mortgage 允许贷款人除了固定月供外可以作额外还款,以减少借贷的利息成本。因为它的还款灵活性,利率就会稍高些。而Closed Mortgage就没有这种可以随时还款的灵活性了,你必须到Term结束,才可以付清按揭,但利率就可以稍低些。在这两者之间,还有Partially Open Mortgage,兼有两者的部分特点。

买家除了可以选择不同类型的住房按揭贷款类型,还可以选择不同的Repayment Schedule.可以按每月,或每半月,或每两个星期,或每星期向银行支付按揭。加速还款计划(Accelerated Repayment Option)还可以让买家更快还清房贷,减少利息费用。买家还可以选择较短的还款年限(Amortization Period),虽然月供增加,但从长期看,却省了利息。

Ps: 以上关于房贷方面的内容,是ERICA(647-669-5386)作为专业地产经纪的认识,关于具体操作,买家还需要请教房贷专家,或查询各银行,每家银行的贷款政策也各不相同。

(三) 确定地产经纪

准备功课都做完了,接下来就需要找一个优秀的地产经纪. 跟经纪交流您的具体要求及想法. 优秀的地产经纪不仅能更好地了解您的需求,帮助您分析社区,学区,房屋本身价值,为您购买到心仪的房子,而且会更高效地完成所有购房步骤,让您可以更轻松,省心,放心。

未完待续。

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谢谢!

如您有兴趣进一步探讨,请联系REMAX资深地产经纪ERICA YU 郁乔茗 直线:647-669-5386, 电邮:EricaYu@rogers.com. 网址:www.EricaYuRealty.com

 
上传: ERICA YU 郁乔茗
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