2017年 9月 22日 星期五  
加拿大非居民购房全攻略

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最近十年,大多伦多地区的房地产市场异常火爆,几乎所有类型的房屋至少都翻了一番,根据多伦多地产局的数据,从2000年至今,多伦多房价平均上涨了127%,仅仅从2006年以来,多伦多的房价都上升了50%以上。正是这股持续火热的有利可图的行情,非加拿大永久居民(以下统称为非居民)在加拿大投资房产的意向也日趋强烈,其中主要原因是加拿大房地产市场的成熟、稳健和稳步上升,同时还有加国国情、加拿大移民政策,目前美元走强,加元持续走弱,贷款利率低下,海外热钱涌入等因素。

非居民可以在加拿大买房吗?答案是肯定的。那么在程序上非居民和本地人买房有什么不同? 除了付全款外,非居民可以从加拿大本地银行贷款吗? 本地商业银行对非居民都有什么特殊要求?买房卖房需要采取什么样的步骤? 牵涉到哪些税务和法律问题?以租养房市场有什么变化? 过程中遇到纠纷和麻烦怎么处理? 投资地皮重建新屋等等一系列的问题,一直困扰着有心在加拿大房产市场投资的人们。


一.什么样的人被定义为加拿大非居民

加拿大非居民包括:目前持学生签证在加拿大求学的人;目前持工作签证在加拿大工作的人;申请省提名移民、正在审批过程中还未拿到移民身份的人;目前持旅游签证在加拿大探亲的人,从来没有到过加拿大的外国居民等等。

简而言之,只要对加拿大感兴趣,不论购房者是什么身份:旅游者、持工签的外来工、一个从未去过国外的中国公民,也无论你是否将来有意移民加拿大,还是有意将孩子送到加拿大先求学后移民,或者就是将孩子送到加拿大求学,将来不需要拿加拿大的任何身份的18岁以上的学生,都可像加拿大永久居民一样,在加拿大贷款买房。值得注意的是,如果投资者只是以保值增值财富为目的,单纯投资加拿大房地产,在加拿大没有任何社会联系,也不打算有任何其他的联系,希望人在国内就能把所有的购屋手续全部办完的话,目前这种投资者不能申请贷款买房,但是可以全款购房。


二.目前加拿大房地产市场所具备的优势

加拿大是排在美国之后第二名的移民和留学的首选国家,每年吸引大量来自世界各地的移民,其中包括超过二十万从中国来的各类移民;同时加拿大名校云集,拥有世界级大学及多所大专院校,吸引了世界各国的留学生前来就学,也包括大量的中国留学生,特别是2009年底中国和加拿大终于签订了特许旅游目的地协议(Approved Destination Status, 简称ADS),使更多内地买家(非居民)有机会可以申请旅游签证来加拿大买房投资。

加拿大的房地产业主是房屋和土地的终身合法拥有者,与中国70年产权不一样,只要每年缴纳地税,加拿大房地产所有权是永久性的,同时加拿大的私人财产是神圣不可侵犯的,你甚至可以以一块钱的价格将你的房地产转让给子孙后代。

加拿大是七大工业发达国家之一,曾连续4年被联合国评为“世界上最适宜居住的国家”,而多伦多跻身北美4大都市之一,与纽约、洛杉矶、芝加哥齐名,且被多次评为全球最适宜生活、工作以及投资的城市之一;况且多伦多目前房价同国内一线二线城市相比较,仍然有相当的空间,这其中蕴含了潜在的购买力和升值潜力。

加拿大土地辽阔、资源丰富、气候宜人、空气清新、人口密度低;加上政治清明、人民善良、社会安定、法制健全,特别适合人类居住,在世界上的形象和平友好,投资比较安全;同时投资加拿大房地产具有政策优势,贷款利率比其它欧美国家低,投资风险较小;作为国际性大都市,外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。

鉴于以上原因,加拿大正日益成为海外人士(非居民)投资房地产的首选之地。

 

三.加拿大对非居民投资房地产的政策法规

根据加拿大联邦政府《公民法》,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件与加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力,对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。

在安省,《外国侨民房地产法》给予非公民拥有或出售房地产的权利。但是,按照《外省公司管理法》,在安省以外司法管辖区内组建的公司必须取得许可后方能在安省购置、拥有或转让房地产,不过这样的许可証比较容易获得。

 

四.非居民在加拿大贷款买房的相关规定

加拿大银行监管当局规定所有大银行在处理非居民贷款申请的时候,必须把贷款人的还款能力纳入考量。因此贷款经理在处理贷款申请时,有两个选择,第一个方法是验证贷款人提交的收入证明,看其是否符合银行的相关规定;第二个方法是考查要买的房子的市场出租价值,如果潜在的租金收入超过房子的相关费用(按揭还款,地税,管理费等等),那么这个贷款就可以被批准。

在加拿大房屋贷款有两种形式,一种是直接贷款,比如:购买100万加元的房子,直接贷款60%;还有一种做法叫“信用额度产品Line of Credit”,即先一次性付清100万,然后以房屋为抵押,再贷出60%。对于非居民,绝大多数的贷款会批成后一种。

首先,非居民需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房,就要每月付月供款,没有银行账户,就没法支付贷款本息。很多朋友打电话询问,中国大陆的朋友希望在加拿大置业,但从未来过加拿大,是否可以贷款。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处,可以帮助开户,但这种账户通常需要在加拿大境内激活,才可以用于支付。

其次,非居民不能在加拿大有不良信用记录。多年在加拿大留学或工作的非居民,如果已经造成了不良信用记录,则按揭贷款申请很难成功。非居民可以在加拿大没有信用记录,但不能有不良记录。例如,持访问签証的非居民,在加拿大境内并没有信用记录,这种情况是可以申请到按揭贷款的,但如果有不良信用记录,就很难申请了。因此,无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录,养成按时偿付信用卡账单,缴纳各项公用事业费的好习惯。

第三,非居民需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款,但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作签証,有收入的非居民是例外,此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大的金融体制是高度商业化的,每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同。

第四,非居民可以授权加拿大境内的亲友代理完成按揭贷款。很多朋友询问,如果持有访问签証来加拿大,看中了房产并签署买房合同之后,签証到期了,必须离境时,能否委托他人完成买房和贷款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房产,需要在律师行见証下签署POWER OF ATTORNEY(POA),即《委托授权书》。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行,此类银行并不多,即使同意,银行对交易的细节也会有严格要求。因此,持访问签証的非居民最好在离境之前搞清楚银行的相关要求,以及交易过程中的注意事项。

第五,非居民需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中,有两个重要环节需要从银行账户中支取款项,一是支付买房定金,二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持访问签証的购房者,无法滞留至房产交收,因此需要事先做好与银行的约定,以便在需要支付款项时顺利完成交易。

 

五.非居民投资加拿大房地产的操作过程

非居民可以通过多种方法在加拿大投资房地产:本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产;或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买;通过具有居民身份的子女或亲友购买;非居民和加拿大居民共同购买(让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民);可通过加拿大投资公司来购买,或可通过加拿大房地产投资信托基金(REITS)投资。

在多伦多,从看好房子,签好合同,到交房,如果不用贷款,最快也要10天左右的时间,一般情况下是30天、60天或90天后交房,时间是从合同生效日起计算。那么,如果当事人看好房子,等不到交房就要离开,则要在离开多伦多之前,和被委托人到当地律师事务所,签署POA即《委托协议书》。委托分为一般委托和有限委托两种方式,前者,被委托人可以代委托人办理任何事宜,权力较大;后者,受托人只能办理与房产交易有关的事宜,权力有限。签署委托书后,受托人即可代委托人办理房子的交接事宜,如交定金,最后一次看房,交付余款,拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。

买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人,也就是说,买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人,作为自己在加拿大买房的全权代理,行使签字权(购买楼花除外)。而且,必须使用规定的统一表格,可以从网上下载,当然也可以请律师代劳;有两个见证人见证签字;并且需要律师或其他Notary Public的公正。除此之外任何形式的授权委托书都有可能不被接受。

但是,即便你的授权委托书一点问题都没有,银行也未必接受。因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关,所以银行对此十分敏感。比如,TD Bank和皇家银行就规定,房屋贷款的正式文件必须由买家本人签字。以多伦多目前的情况来讲,在Closing签字时,律师一般可以接受POA的受委托人签字,而银行则大多都不予接受,除非银行对买家本人有一定程度的认识了解。因此要特别提醒买家的是,在离开加拿大之前,一定要跟贷款银行问清楚,是否接受POA。否则就不是一张机票的问题了。

前文提过,非居民卖房时须交纳一定的保证金给税务当局,房屋售出,盈利部分的税务结清以后,再退还该保証金。盈利部分参照所得税率征税,一般在30-40%不等。实际上,很多朋友以公司的名义购置物业,按照公司经营的税率计税,远远低于个人所得税税率,另外还可以把贷款利息,管理费用等等抵税,所以出租,盈利的收入,所缴纳的税额不好简单计算,最好咨询专业人士。

对于房屋本身,以给亲友自住,单纯投资而论,由于购买目的不尽相同,对房产所处的地理位置、房屋结构、空间大小、设施齐全程度等要求也会不同,会有所偏重,最好多搜集资料,加以认真分析,尽可能避免盲目投资。

 

六.非居民卖房流程及其相关规定

加拿大税法第116条规定,非居民如需卖掉产业,必须在出让前或交易完成后十天之内通知税务局。一旦税务局收到应缴税款后,会核发一份凭证(Certificate-The Disposition of Property by a Non-Resident of Canada) 给买卖双方。而此非居民卖家,仍须在报税时填妥当年税表。


虽说税法条款并不很冗长,但实际操作起来,却有许多因素需要考虑。首先是产业的定义,房地产自然包括在内,此外还有私人公司的股票、合伙人公司的份额、保险物业、某些信託等等。

另外,此法规只针对非居民或是由税局划分的非税务居民。有趣的是,如果卖家在计划卖房的时候还是本地居民,而在房子成交日那天才是非居民的话,也必须依照此法规实施。所以要回流的业主要作好周全计划。

再则,时间方面也有明确要求。如果卖家需要在事先知晓应缴交多少税款的话,必须在房屋成交的30日之前通知税局,并填妥相应表格,这样税局才有充足的时间去复核并确定应缴交的税款。一旦税款到账,税局也可以在成交日之前就核发凭证。由于钱款的因素,卖家也可以在成交日之后拿到部分房款时才通知税局。如果卖家选择这样做的话,则必须在10天内填妥相应表格。

税法第116条的规定,主要是为了防止境外人士在加拿大收益后逃避应缴交的税款,故此也设置了相当严厉的罚款机制。如果卖家违反了这项规定,将面对最高2500加元的罚款。

值得一提的是,尽管买家是否非居民并不影响税法第116条的施行,买家却有责任确定卖家交付应缴交的税款。如果卖家不履行其义务的话,税局可以向买家追讨税款。基于这个原因,在房产交易时,除非卖家已拿到税局的凭证,买家的公证人通常会要求卖家的公证人先预留一笔款项,直至卖方拿到税局的凭证。这笔款项的多少是由买方可能承担的风险而定。

由于税法规定,买家(在卖家不付税款的前提下) 应缴交卖家卖房收益或买家买房价格的25%,故此卖方公证人应预留成交价的25%以保护买家的权益。很多时候,买方并不认识卖方,更无从知晓卖方是否非居民,所以税法规定,买方只要做到查询(Reasonable Inquiry)即可。

 

七.非居民投资加拿大房地产的税务问题

购买房地产时,非居民与本地居民的税务是相同的,都要缴纳土地转让税,购买物业的数量也同样没有限制;如果购买的是新房或期房,还要交纳消费税HST,也将涉及到新屋退税的问题;房屋持有过程中,每年必须向政府交纳地税;出租物业时,租金收入(rental income)也需要向政府纳税的;出售房产时,不管有无资本增值收入(capital gain),非居民与居民是区别对待的,而且非居民交税的方法相对复杂。这几部分的征税方式各不相同,以下分别谈谈怎样才是正确的做法。


7.1-购买房地产时要交的税

(1).土地转让税Property Transfer Tax

在加拿大买房有一笔开销不能忽视,那就是土地转让税,任何人在安省范围内购房,都必须一次性交纳,您需要缴纳多少税完全取决于您购买房屋的价值,价值越高当然需要负担的土地转让税也越高,特别是在多伦多市区的购房者,除了要交纳安省的土地转让税外,还要交纳多伦多市的土地转让税。当然对于初次买房的购房者,政府也有特殊的“福利”,接下来我们就来看看这个税它到底怎么算

A.安省土地转让税

在安省的任何地方购买物业,都要支付土地转让税,包括多伦多;

首次购房者可以获得的安省土地转让税退税最大额是$2,000(相当于支付一个$227,500物业的土地转让税);

对于二手房,安省土地转让税退税仅适用于在2007年12月13日之后签订购房协议的首次购房者;

对于新房,首次购房者即使是在2007年12月13日以前签订的购房协议,也都有资格获得安省土地转让税退税。

安省住宅物业的土地转让税计算如下:

购买物业价格<=$55,000的部分,税率是0.5%,再加上

购买物业价格>$55,000,<$250,000的部分,税率是1%,再加上

购买物业价格>$250,000,<$400,000的部分,税率是1.5%,再加上

购买物业价格>$400,000的部分,税率是2% 

 

B.多伦多土地转让税

多伦多土地转让税仅支付于在多伦多市购买的物业

首次购房者可以获得的多伦多市土地转让税退税最大额是$3725(相当于支付一个$400,000物业的土地转让税)。

在2007年12月31日以前签订购房协议的任何购房者,都有资格获得多伦多市的土地转让税全额退税。

多伦多市土地转让税退税是除了安省土地转让税退税以外的退税,符合条件的购房者可以同时申请安省和多伦多市的土地转让税退税。

多伦多住宅物业的土地转让税的计算如下:

购买物业价格<=$55,000的部分,税率是0.5%,再加上

购买物业价格>$55,000,<$400,000的部分,税率是1%,再加上

购买物业价格>=$400,000的部分,税率是2%

 

(2).商品及服务税(Harmonized Sales Tax)

在加拿大,对于大多数商品和服务的消费,政府会征收货物和服务税,Goods and Services Tax,简称GST,另外,各省会征收省税,Provincial SalesTax,简称PST,2010年7月1日安省开始实施两税合并,对商品和服务实施单一税种,Harmonized Sales Tax,简称HST。HST税率为13%, 由8%的PST加上5%的GST组成。

政府对中低收入家庭有一定的GST返还,返还额只与收入挂钩,与消费多少无关,称为GST退税,而购房HST退税则是对符合条件的购房者的一种特别的退税政策,与房价相关。

通常在市场上购买二手房作为住房不需要支付HST,因为二手住房的买卖是免征HST的。购买新房需要支付HST,但所支付的HST有一部分是可以退还的,符合下列资格的新屋购买者、或付款建造自己的房屋者可申请部分HST退税,HST退税表格为GST/HST190。

 

7.2-持有房地产时要交的税:(地税 Property Tax)

地税(Property Tax)是在加拿大拥有物业的业主每年都必须要向政府缴纳的税款。很多人买房的时候都会咨询有关地税的问题,大家都很在意这笔支付给政府的开销,一般来说,房屋价值越高Property Tax缴纳的金额也就越高。非居民的业主如果满足相关条件,也可以申请业主自住补贴,具体相关问题请参照地税局网站有关规定执行。

安省地区的房地产价值评估均由省府设立,市政府拨款经营的非营利房地产物业评估公司(Municipal Property Assessment Corp. 简称MPAC)进行。MPAC对物业估价之后所获得的数据主要被各市政府作征收地税用途。MPAC采用的评估方法主要是销售价格比较法,该方法已得到行内承认,并在北美各地的评估中广泛使用。

市政府把所辖地界里所有物业估价总值作为计税基数,但所有物业不包括医院、学校和教堂。用市政府的年度财政预算除以计税基数,所得即为税率。用您的物业估价乘以该税率所得就是您所要交的地税。地税每年会寄出Installment (分期付款),一般由上下半年分两张寄出,每张有3个账单,按时支付。

MPAC每四年都会对物业进行一次重新评估。如果您认为这个机构把您的房产价值估高了或估低了,都可以向它申述,如果他们重估价的价值还不合您心中的价值,您还可以向法院申诉。

 

7.3-租金收入的税收

按照加拿大所得税法规定,作为非居民,当你有租金收入时,你必须向税务局提交“预扣税”(withholding tax),无论支票还是现金,房租收入都应报税,个人的房租收入扣除相应的费用,纯收入部分应纳入个人的综合所得,缴纳个人所得税,有两种方法可以选择:总租金收入法和净租金收入法。

总租金收入法:

按照总租金收入法的规定,租客或者物业管理人有义务在每月交租金时,依法扣除总租金的25%作为预扣税,在15天以内上交给税务局。一般来说,如果你不选择按照税法216条款报税,这个25%的扣款就是你上交给加拿大政府的最终税赋。在你收到租金收入的年度结束后的两年以内,你可以选择按照税法216条款申报所得税。选择报税的好处是:税务局会允许你按照净租金收入而不是总的租金收入来交税,而且,如果申报的结果是你被多扣了税款,税务局会退还给你。

净租金收入法:

如果你从一开始就想选择申报税法216条款下的所得税,你应该考虑让租客按照净租金收入法来预扣税金。你首先必须填报NR6表,并且在每年的一月份以前,或者在你收到第一次租金前上交给税务局。税务局批准以后,你的租客或者物业管理人就可以按照净租金的25%代税务局扣税了。在这种方法下,即使你当年不用交税也需要报税。申报税法216条款下的所得税的日期是6月30日以前。但是,如果你有欠税,必须于4月30日前上交税务局。如果你没有在规定的时间报税,税务局将按照总租金收入法来核对应交税款,并且要你补税。

税法216条款下的所得税:

作为加拿大的非税务居民,你可以选择向税务局单独申报你在加拿大出租房屋的租金收入,这叫做:税法216条款下的所得税。

在税法216条款下报税,税收计算方法也采用累进税率,但是税率与加拿大居民适用的税率有所不同。对于非居民的租金收入,加拿大只征收联邦税,各省不再另外征税,但是联邦要加征一个48%的额外税收。大体来说,对于4万3千加币左右以下的净租金收入,适用税率是22%左右。

根据税法,房主可将以下内容作为收入的抵扣项,但一定将原始票据保留六年。它包括:广告费、保险费、利息、维修费、管理费、汽车费用、办公室费用、律师费、地税、工资及福利、差旅费、水电气、其他开支、会计费用等。

 

7.4-资本增值的税收

出售房地产时,非居民与居民的税务是不同的。居民如果符合有关主要居屋的条件,房屋出售时资本增值可以免税;而具有2套以上住房的居民和非居民则不能享受这一优惠条件,一般来说资本增值的50%计入纳税人的当年收入计算所得税,居民可以晚交,非居民则需要在处理房产前预交税款。具体做法如下:

非居民卖家必须在房产将被处置的30天之前,或者在被实际处置后的10天以内,通知税务局并填写适用的税表,连同所需的支持文件和预付税款一起寄到税务局。提交的预付税款是(卖价-成本)x 25%。请注意,这里的成本是不包含卖房佣金和其他与交易有关的费用的。当税务局认可后,会发给你批文(Certificate of Compliance)。该証明会同时发给卖出方和买入方,以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事,那麽买方可能有责任承担卖方所欠税款。

等到第二年4月30日前报税时,你可以将房屋的卖价,减掉所有的费用,得到净资本增值收入。然后将该收入的50%计入你的收入,计算你实际应该交的资本增值税。税务局会比较你的预交税款和应交税款,将多余的部分退还给你。

如果你没有从税务局拿到批文(Certificate of Compliance),律师会一直扣住整个房屋卖价的25%。直到你提供批文证明你已经交了税,他才会将这笔钱还给你。如果卖家在Final Close以后30天内仍然没有拿到清税証明书或未能够与国税局结清应交增值税项,则律师会将此保証金交往国税局,再由卖家报税时去结清。

所以说,你越早拿到批文,就越早从律师那里拿回被代扣的税款。一般来说,从你提交表格给税务局到收到批文,需要8-12周的时间。

在购买楼花时,发展商可能会要求非居民分数次交纳一共35%的首付。非居民在Final Close之前转让楼花时,律师必须事先扣留上述保証金,以保证国税局会收到相关增值税。

ERICA 郁乔茗(647-669-5386)在此提醒大家:中国与加拿大有双边税务协定,而这些协定可能使卖家免去或降低在加拿大的税务。因此,卖家应咨询专业人士及有关国家的政府机构,以确保得到最大利益。

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上传: Erica Yu 郁乔茗
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