2017年 11月 24日 星期五  
大多伦多楼市回顾及展望:11年间越升越疯

 

多伦多地产生活资讯 ERICA 郁乔茗 www.EricaYuRealty.com

 

  

又是新的一年,回顾过去11年间,多伦多的地产市道十分畅旺, 楼价稳定向上。  

根据多伦多地产商会(TREB)的统计资料显示,每年平均销售额很稳定,维持在85,000宗,除了2008年金融风暴的74,000宗外,最低 2003年成交只有78,900宗,最高2007年成交宗数高至93,000宗,估计2014年会达到92,500宗,接近风暴前一年的水平。

每年平均楼价从2003年的$293,067﹐上升至2014年首11个月的$567,198。以2008年为分界,之前的5年2003至 2007, 每年平均楼价的升幅为6.45%,尽管政府以国民负债超过年入息160%,通过多项新法例,收紧按揭,以使楼市降温。但楼市依然畅旺,2009至2013 的5年间,每年平均楼价的升幅为7.25%比之前的5年为高,而2013至2014的首11个月升幅更高达8.30%。

按上列的资料,这几年楼价的升幅尚不算高,亦不会导致地产泡沫的出现。回顾1989年地产泡沫爆破之前5年,每年平均楼价升幅超过26%。因此现时多伦多的楼市算是十分健康。

有关加人负债过高的情况,按信用评级公司EQUIFAX的报告指出。差不多叁分之二的负债是房地产按揭。除房贷外,每个加拿大人平均欠 债$20,891,其他如车贷比往年上升6.8%,而分期付款的债务则上升5.8%;虽然负债上升,但逾期不还款,则有下降的趋势,现时维持在1.1%。

加拿大央行行长Stephen Poloz在一次新闻发布会上指出,对高负债人者来说,如果收入急降,而利息急升,会影响他们的还款能力,这会对经济造成冲击,而令楼价下降。但发生的机会很微。

  无泡沫不会爆破

近年来有不同机构提出,多伦多楼价偏高,如道明银行及国际货币基金会指多伦多楼价偏高了10%,评级公司Fitch Ratings则认为是20%,The Economist则指是30%,而加拿大银行则认为是10%至30%。尽管加拿大银行担心楼价偏高,但加国的楼市不会像很多美国城市一样,发生地产泡沫 爆破。亦不会出现如80年代初及90年代初的楼价大幅上涨,然后跟向下调整的情况。

  移民推动经济

曾经有言论指楼房供应太多,将会变成加国大城市的问题。因为发展商在市内盖建大量的共管柏文大厦,加上战后婴儿潮年代的加人,已届煺休年龄,会售其居住多年的大屋而搬到较小的房屋居住,这使房屋供应大增。

但另一方面,加拿大按揭及房屋公司(CMHC)则指出﹐为满足移民的需求应多建房屋。最近由Urban Futures发表的报告「Trends in Housing Occupancy Demand」指出在未来30年,加国需要多建造450万幢房屋,以满足由不断改变的移民政策所带来人口增加的需求。根据移民部的政策,2015年移民额 将会从往些年的240,000至260,000增加至285,000。新移民大约佔加国人口增加的70%。

有半数新移民的年龄界乎25至40岁,是带动国家经济的火车头。此外能源成本下降,有利各行业,加上加币疲弱,有利安省出口业及投资,所以大致上预计2014的经济增长为2.2%,2015年将会是2.6%。

  独立屋价格升得快

根据多伦多地产商会的报告,独立屋的售价上升最快,而共管柏文的售价则持平。主要塬因是独立屋的供应量小,而需求大。实际上,战后婴儿潮年代人的人 士,大概是50余岁至近70岁。他们仍然没有搬出居住多年的独立屋,因而减少了独立屋的供应量。这情况将会改变,如果他们能找到可以代替现居的大屋。例如 在其居住的社区盖建的镇屋。而其大屋的售价亦高至令他们大屋换细屋套现,届时,独立屋的供应量将会增加。

房地产除了作为居所之外,亦可作为一种投资。CMHC的高级市场分析师Dana Senagama指出,市场对出租单位的需求甚殷,这对投资者是一个好消息,尤其是对以共管柏文作长线投资人士更加有利。若要入市,可参考过去5年来的投 资回报。可以4%至4.5%作为指标。财长Joe Oliver表示,长期来说,联邦政府应减少通过CMHC干预楼市,他建议渥太华应把责任交给市场,这建议有利加国楼市的发展。

  利率将缓慢上扬

根据皇家银行的「Housing Trends And Affordability」报告指出,由于按揭利息在2015年将会逐步上升,加上高楼价,会令一般人的负担能力下降,令需求下降,但又不致引发楼市显 着减慢。据Re/Max地产连锁公司预测2015年多伦多市的楼价增幅应是2014年8.30%的一半,约为4%,是较为温和的增长。丰业银行认为按揭利 息多年来处于低位,最近整体经济有所改善而通胀的幅度亦有增加,按揭利息有上升的条件,首次的上升,最快要到2016年初才会发生。

换言之,利息每增加1/4%,每月的付款将会增加$56.00。现时大多伦多市的楼盘与出售数量的比例是55%,估计新楼盘的供应量会增加。专家预测在2015年我们将会有一个供求平衡及比较稳定的楼市。

 
上传: Erica Yu 郁乔茗
明报
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