2017年 11月 24日 星期五  
如何在加拿大(多伦多)买卖生意(二)我该问些什么?

多伦多买卖生意 ERICA 郁乔茗 www.EricaYuRealty.com

 

买生意的过程中,很重要的关键之一, 就是一定要多问问题. 问自己, 问经纪, 问卖家, 问近邻, 问相关的政府部门… 这些问题的答案会让你大大减少在买生意过程中可能出现的失误, 并且尽可能地规避各种可能的陷阱和风险.


因此, 当您在报纸上,网络上看到比较感兴趣的卖生意的广告时, 或是从经纪那儿收到listing时, 一定要学会问问题. ERICA希望通过对下面几个实例的分析,可以让大家有一个基本的思路, 知道应该问什么? 怎么问?


实例1 某知名保健品连锁店


- 叫价: $9,900
- 面积: 1,500尺
- 销售总额: $210,000
- 租金: $1,800 + TM; 租约还有14个月
- 设备: 卖价包括所有设备
- 存货:价值$35,000
- 备注: 1流地段, 交通繁忙.生意经营了18个月, Seller 因为自身健康原因忍痛割爱. 连锁费: 5%+2%


ERICA(647-669-5386)小贴士:


1. 租金: TM(地税加管理费)是多少? 这里只提到TM and not TMI, 那么谁负责物业保险费? 物业保险费是多少? Utilities (水,电, 暖)大致是多少?


2. 租约只剩14个月: 是否已经用了option term? 续约有何要求? 有何费用? 新的租金怎样计算? 可否在接手生意前签到新的租约?


3. 价值$35,000的存货: 账面价值根据进货成本来计算,而市面价值则根据市场零售价格来计算. 因此, 这里的$35,000指的是账面价值,还是市面价值,有很大的区别.


4. 卖价所包括的设备有哪些? 需要一份尽可能详细的fixtures/equipment设备清单.


5. 关于连锁店: seller手上的加盟合约对生意的转让有何限制? 对新店主的资历有何硬性要求? 比如语言上的要求,学历上的要求, 相关经验上的要求等等.


6. 5%+2%的连锁费: 是根据gross sale,还是 net sale 来计算?


7. 生意只经营了18个月: seller所能提供的financial information将会非常有限. 在这种情况下, 应该怎样去估算生意的价格?


8. seller因为自身健康原因出售生意:在生意转让的过程中, seller是否有能力提供正常的协助.尤其是转租约这一块. 是否会影响进展速度?
……

实例2 某连锁快餐店


- 叫价: $139,900
- 面积: 1,100尺
- 销售总额: $320,000/ 营运开支: $240,000 / 净收入: $80,000
- 租金: $3,850 ++;
- 租约: 2010年10月之后, 还有2个5年的option
- 设备: 请致电卖家经纪索取清单.部分设备on loan from suppliers with an upcharge on supplies to cover costs 不包括在售价里
- 存货:$1,500
- 备注: 4%连锁费on selected items, 加1.5%广告费.总部要求培训, 卖家会协助2个月. Great Turnkey Operation, Leasehold improvement超过$45,000.可以出售franchise products之外的食品, 但是会受lease restrictions限制. 周营业额约$6,100. 只能提供过去1年的财务报表, 但业主可以证明过去5年的毛收入. 有LLBO Licence.

ERICA(647-669-5386)小贴士:


1. 营运开支$240,000:具体包括了哪些支出?
2. 净收入$80,000: 这个 “净收入”有多 “净”? 是否真的去除了所有的费用? 是否包含了owner自己的人工?
3. 租金$3,850 ++: 是什么意思? 还要加哪些费用? 具体是多少?
4. 2个5年的option: 续约有何条件? 有何费用? 续约期租金怎样决定?
5. 设备:需要包括及不包括在售价里的设备的详细清单各一份.
6. 关于不包括在售价里的设备: 需要seller与供货商签订的合约等文件
7. 4%连锁费on selected items: 具体指的是哪些items?
8. 总部要求培训:费用是多少?需要多长时间?只培训owner, 还是所有员工?
9. Great Turnkey Business: Leasehold improvement超过$45,000 具体是哪些improvements?
10. 可以出售franchise products之外的食品, 但是会受lease restrictions限制: 需要仔细review租约中的lease restrictions 条款.
11. LLBO Licence: 需要copy文件.买家必须重新申请.
12. seller可以verify过去5年的毛收入,为何却只能提供之前1年的财务报表?
……

实例3 某音像店


- 叫价: $129,900
- 面积: 1,000尺
- 租金: $1,200 + TMI + Utilities; 租约5+5
- 设备: 保安系统, checkpoint security 系统, 爆米花机, 2台悬挂式电视, 2个electric signs, 2个倒带机,1台电脑加打印机,1台层压机, 1台VCR, 23个video 像架
- 存货: 3000盘影碟
- 备注: 只在offer后提供租约及财务报表.customer parking at rear, 人流旺,有24小时咖啡店,药店,便利店.


ERICA(647-669-5386)小贴士:


1. 是否属于连锁店? Ps: 加拿大的video stores多属于连锁经营(当然,太古等这些中国商场里贩卖盗版碟不在讨论范围之内)


2. Gross Sale 销售总额是多少? 卖家为什么没有提及?
3. 关于5+5的租约: 具体的起始及终止时间? 续约有何条件? 有何费用? 第1个续约期何时开始? 续约期租金怎样决定?


4. 关于存货: 所有权归谁? 属于连锁店总部, 还是店主?


5. 租约及财务报表:只在offer后提供,会是一个问题


6. 停车位: 是否有exclusive spots专属停车位? 有几个? 公众共用停车位有几个?


7. 设备: 型号? Serial number? 价值估算?
……

 

当然,这里例举的这些问题很难以一概全,而且每种生意都有自己的特殊性.所以ERICA建议,买家可以根据要买的生意类型,列一个自己的question list,这样能更好地梳理头绪,帮助自己做出更精确的判断.

未完待续.

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