2017年 11月 24日 星期五  
(一) 商业租赁 Vs. 住宅租赁 租期条款有何不同?

最近,有些客人委托ERICA (647-669-5386)在大多伦多地区寻找商铺店面.ERICA在与客人的交流过程中发现,大部分的客人对自己在商业物业租赁中的权利以及义务并不清楚,也不了解商业租赁和住宅租赁到底有什么不同. 多伦多商业租赁 ERICA 郁乔茗 647-669-5386

一些有多年经商经验的Business Man也常常错误地把自己对有关住宅租赁法条款的理解直接套用到商业租赁上.而事实上,很多赋予住宅租客的权利在商业租赁中并不存在.对法律条款的"张冠李戴"可不是“戴错帽子”这么简单的事了.IT CAN BE VERY COSTLY, 导致严重损失!!!

希望ERICA (647-669-5386) 的商业租赁系列文章可以给大家提个醒, 做个参考, 也欢迎您加入讨论, 一起分享相关信息和经验.

现在,不论是做过生意或没有做过生意的客人都知道 “Location, Location, Location” 地点, 地点, 地点是置业房地产永恒不变的金科玉律。但是找到了好的经营地点之后,应该怎么保障自己的生意能够顺利地经营下去呢?除了一个好的经营方针外,一份充分保护自己权益的Commercial Lease商业租赁合约也是至关重要的。

我们常说, There is no single “standard” commercial lease. 虽然所有的Residential Lease 都大同小异,但是每一个商业租约却各有各的不同。大到租期,租金,转租,分租的规定,小到牌匾,垃圾处理费的安排,都需要跟房东协商决定。所以,您的地产经纪能否为您争取到一个好的Deal,非常重要。因为一份没有保障的租约,有可能让一个正在赚钱的生意全盘皆输。

现在让我们先来看看C君的故事. C君在Downtown Toronto 租了一个上居下铺的物业, 经营649便利店. 生意是7年前买的, 当时租约还剩2+5, 也就是2年加5年的Option. 说到这里, 我们可以首先看到商业租赁和住宅租赁在租期条款上的不同.

住宅租赁的租约一般都为期一年. 因为无论是租客还是房东对未来的不确定因素都很多, 例如,租客有可能因为工作的变动而需要搬去其它地方, 或者是有了一定的积蓄打算自己买房子. 而房东也有可能要收回物业自住, 或是卖了物业回笼资金作其它投资等等. 所以租赁的双方都会比较prefer一年一签.

而商业租赁中, 几乎没有为期只有1年的initial lease. 我们最常说的是 “几加几”的租约. 以C君为例, 他的前任跟房东签了一个5+5的租约. 指的是5年的租约再加上5年的Option,可选择性租期.

商业租约中的Option Term 可选择性租期这一条款保障了租客续约的权力. 一般情况下租客需要在租约expire的至少6个月前给landlord一个Written Notice, 书面的续约要求通知. 房东不能无故拒绝续约.

店主在刚刚开始一个生意的时候, 往往需要投入大量的时间,精力以及资金来作装修和其它的establishment, 而生意走上轨道也需要一段时间. 所以ERICA (647-669-5386) 认为这个时候, 应该尽量争取一个5年的Option Term. 要不然, 生意刚刚开始回本赚钱的时候, 租约就到期了, 还得换个地方重新开始. 损失了装修成本不说, 还会丢失好不容易积累起来的客户群. 因此5年的Option无论是对于生意的继续经营还是将来的转让, 都是非常有利的.

C君在接手生意时, 5年的Term已经被他的前任用掉了3年, 还剩2年, 但是total available的租期却还有2+5年. 因为C君可以在2年后租约结束时, 选择终止合约, 也可以要求再续5年的约, 并享有原始租约中的same term and conditions。

但是, 这里的same term and conditions却并不包括租金部分. 租客需要和房东重新协商决定. 这个时候, 房东往往会要求提价. 说到Rent Increase,商业租客跟Residential租客的待遇可不能同日而语。

在Residential租赁中,租客作为“弱势群体”深受保护。The Tenant Protection Act规定,每12个月,房租只能涨一次,而且涨幅不能超过本省Landlord and Tenant Board“房东及租客管理委员会”规定的合法涨幅。今年的合法涨幅为2.1%. 所以,即便是租约中没有明确规定,房东也不能随便加租。

然而,Commercial Tenancies Act对租金的涨幅及频率却没有任何的制约。也就是说,如果没有current tenancy agreement,房东可以increase the rent by any amount at any time. 所以您跟房东所签订的合约的具体内容就显得尤为重要。

ERICA (647-669-5386) 建议一定要在商业租约中,明确规定加租的幅度和频率,房东应该给几天的加租notice, 以及如果租赁双方在续约期间renewal term的rent amount上达不成协议的情况下, 应该如何处理等等, 以免将来出现不必要的纠纷.

ERICA最常告诉客人说,商业租赁和住宅租赁最根本的区别在于,Residential Tenancies Act保护的是租客,而Commercial Tenancies Act保护的则是房东。所以,“不被保护的人们”赶紧好好学习怎么自己保护自己吧!

C君的故事,未完待续。

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本文仅供参考,如您有兴趣进一步探讨,请联系REMAX资深地产经纪ERICA郁乔茗 手机:647-669-5386, Email至EricaYu@rogers.com. www.EricaYuRealty.com

 
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