2017年 10月 16日 星期一  
多伦多买房:房龄和它背后的问题

现在有一部分买家把目标锁定在那些年代久远需要翻新的老房子。这部分买家又可以分为两类。一类是买来自住,另一类是则是要把老房子翻旧如新,变成INCOME PROPERTY。 但不论是哪一类的买家,看中的都是老房子相对于周围同一Location同一社区其他房子来讲,在价钱上的优势。 想要自住的买家,可以用买房时省下来的钱,完全按照自己的喜好来做装修以及Upgrade。 而买来作为投资的买家则可以有更大的利润空间。多伦多买房 ERICA郁乔茗 647-669-5386

可是,往往因为买家在看房时的一时疏忽,或是当时有些许疑问却没有及时向地产经纪问清楚,以至于最后花了大量的时间精力,却没有在最重要的 “钱”上得到实惠。 有一些买家在动工装修后才发现,需要投入的維修改裝费大大超过他们的预算,并影响到日后的生活。所以,ERICA(647-669-5386)想在这里跟大家分享一下在看老房子的时候,需要特别注意的地方。希望对您有所帮助,可以让各位在看房过程中更好地观察了解房屋本身的Condition,做好預算﹐估計要拿多少錢出來維修改裝﹐再来决定买还是不买。

多伦多城市的扩建大致上来讲是以YONGE为中心由南向北发展的,所以整体上北边的Freehold House都要比南边的新一些。

1. STEELES以北:

房龄多在20年以下, 房间宽敞明亮,屋内各系统的配置也新,保温性能好, 有利于环保, 也就是说将来买家每个月所要支付的水电暖气费都要相对少些。而且除了个别房屋的地下室有待完成外, 基本上不需要买家再在设备更新上作大的投资。

2. STEELES以南EGLINTON 以北:

房龄大都在40年以上, 这里有享有盛誉并在华人买家中倍受欢迎的A.Y. Jackson Secondary School和 Earl Haig Secondary School。 如果您正考虑在这一区置业,ERICA(647-669-5386)要特别提醒您:跟经纪看房的时候,一定要小心留意该物业是否还沿用了上世纪70年代的铝线(Aluminum wiring),铅管镀锌管的上下水,以及电暖系统 (Electric Heating System)。 Lawrence一带,有些房屋还使用烧油暖炉供热系统(Oil Tank System)。

关于铝制电线

现在市场上所能买到的电线全部都是铜制的,因为铜的电阻较小,导电性能比铝好。但当时由于Builder比较看重铝线轻便、价格低、货源广等特点,所以广泛使用了铝线。这下可苦了现在的屋主。年代久远的电线难免出现故障,但是要更換全屋电线,一般都要花上好几千元,具体在于房屋的大小。所以Owner一般只愿意做部分更换。但问题是现在市场上又买不到铝线,因此有些屋主就把铝线与铜线搭配使用。这样就非常容易引起火灾。因为鋁线接触到铜线,容易受侵蚀。时间一长,连接处的接触电阻会增大、发热,造成电路时通时断。所以保险公司对铝线比较敏感,认为有一定的火灾风险.虽然一般情况下会予以接受,但保费肯定是要贵些的。

关于电暖系统

电暖系统虽然已经过时了,但其实它还是有不少优点的。比如说,Quiet Operation, 屋内没有这么干燥,而且每个房间可以调节到不同的温度,比较Flexible。当然了,它最大的缺点就是耗电量大,让人在交纳电费时有点上火。

关于石棉

建于70年代的房屋在建筑材料中还使用了石棉以及UFFI (Urea Formaldehyde Foam Insulation-一种化学填充剂)。从30年代到80年代,石棉被广泛应用在天花板,管道的绝热材料以及墙壁隔音材料里。但是现在,石棉已经被明确列入为致癌物。但只有当含石棉的材料发生破损,细小的纤维进入空气时才会产生污染。因此,那些即便是使用了含石棉建筑材料的旧式房屋,只要保持完好无损的状态,石棉纤维未进入室内空气,也就不会对人体健康产生危害。话虽如此,ERICA(647-669-5386)认为也还是要问清楚的好,以免日后装修时麻烦。另外,介于石棉的危害特性,如果屋主考虑移走石棉材料,一定要找专业人士以保证石棉的材料不发生破损。

关于UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation-一种化学填充剂)

为了节省能源,在 1975到1979年间,安省曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料。全国大约有十万户采用,但后来又发现UFFI会释放出甲醛formaldehyde gas,长期处在甲醛超标或短期置身于甲醛严重超标的环境会让人头疼流涕流眼泪。于是政府又出了一大笔钱替住户拆除,再后来又发现其实并没有这么严重。因为甲醛挥发很快,也从来没有实际案例证明含有UFFI的房子甲醛气体超过标准。虽然,现在市面上有UFFI的房子很少。 但是ERICA作为买家经纪还是会要求卖方保证屋内不含UFFI,并写进合同。

3. EGLINTON以南:

这里的房屋,房龄大都超过50年,房屋的潜在危机相对也較大。ERICA要特别提醒买家, 看房的时候一定要留意该物业是否全部或部分保留了knob-and-tube电线,铅管镀锌管,以及烧油暖炉供热系统。

建于50年代或以前的房子﹐屋內电线都是使用knob-and-tube瓷柱瓷管布线法。如果当初安装时非常规范,且后期没有做非专业的更改,这种电线以及供电系统应该还是很安全的。现在在中国农村的许多地方,甚至在欧洲,knob-and-tube电线还在被广泛地使用着。knob-and-tube 电线的主要问题并不是来自于其自身,而是源于后期对电路的任意更改所造成的损害。早期的房屋可能拥有非常少的回路和插座,难以满足现代生活的需求,屋主不断地在原来的线路上加接新的线路或插座,并且对接头随意处置。这样,很容易造成接头处松动、过热甚至着火。所以很多保险公司经常在更新保险或换屋主的时候提出拒保,即便有小部分公司愿意接受屋内少于5% knob-and-tube电线的,也会派人进行检查后才予接受,甚至要求屋主通过电力安全机构的检查后才予接受。同时这一类老房子的电力輸出一般只有60AMP。这样的电流量难以应付今天大多数家庭的日常需要。因此,保险公司通常会要求屋主在一定时间内升级到至少100 AMP。現在较新房屋的电流量都在125至200AMP之间。

老房子还存在着一个最大的隐患,那就是Oil Tank。尤其是安装在地下的油缸。如果見到屋的地基墙上有兩个洞或是在后院地上见到有喉管伸出来的﹐都表示这房屋用的是烧油的中央暖炉系统。有些屋主虽然已经转用其他形式的暖炉﹐連接的喉管也已經移走﹐可是油缸本身却还留在地下。请专人移走地下已经漏油的油缸需要花费$20,000左右。 周围土壤的Soil Test 则需要$70,000左右。 而且现在几乎已经没有保险公司愿意承保这类房子。所以买家一定要小心!小心!再小心!

买家在看房的时候,还需要留意房屋的上下水管道系统,包括the supply side的上水道和the waist side 的下水道。50年代以前,下水道用的最多的是镀锌管。这种管子非常容易受腐蚀,会从里边慢慢生锈,最后在管子的某个地方开裂漏水。而现在房子里的下水道使用的都是塑料管PVC管

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