2017年 9月 22日 星期五  
(五)容易引起法律纠纷的转租/分租/拒付租金问题

商业租赁的租客常常会受大经济环境不确定因素的影响,而不得不重新考虑自己的定位.权衡再三后,有些租客会决定转租或分租现租赁面积的全部或一部分以减低营运成本或减少损失. (多伦多商业租赁 ERICA 郁乔茗 647-669-5386)

从法律意义上讲, 转租Assigning或分租Sub-Letting的根本区别在于Privity直接当事人关系.Privity是一个法律上的专用名词,可以大致理解为合同关系不涉及第三方的原则.也就是说,一个合约中的legal position,包括权力和义务都只能针对于签订该合约的双方,而不涉及第三方.

举一个简单的例子, A与B签订了一份买卖合约.A收到货后发现货不对版,要求B退货赔偿. B申辩说, “我是从C那儿进的货,是C的问题,我也是受害人,你应该找C赔偿.”一旦发生这种三角责任关系, 根据Privity只能是合约的直接当事人之间进行法律诉讼. 在这个案例中,A只能起诉B,向B 索取赔偿.而B作为造成A 损失的责任方必须向A提供赔偿, 但B又可以作为损失方起诉C.

ASSIGNMENT转租

在商业租赁中,一旦租赁期结束,租客必须将租赁物业交还给业主即房东,这就产生了租客与业主之间 “Privity of Estate”.但是如果租赁期间,租客将现租约包括所有的权益和义务整个转让给了第三方。那么“第三方” Assignee受让人则与业主发生了当事人关系。Assignee作为现任租客必须向Landlord负责。

但是业主还是可以选择保留对前租客Assignor转让人的privity of contract包括追溯或诉讼的权力。这就意味着,如果现任租客不付租金或有其他违约行为,业主可以只对现任租客采取行动,也可以要求前任租客负责,或是同时对前任租客和现任租客采取行动。因此, ERICA(647-669-5386)要特别提醒的是,作为Assignor在跟业主协商准备转租时,一定要尽量争取“净身出户”,彻底清除与业主之间的privity,以免将来为新租客 “背黑锅”.

SUBLETTING 分租

如果,租客只是将租约中的部分权益转让给了第三方,比如只是将现租赁面积的一部分转让给第三方, 那么这三方之间又是什么关系呢? 这时Subtenant交租给Tenant,并且只向Tenant负责,而Tenant交租给Landlord,向Landlord负责,而且承担该租约中的所有责任. Subtenant与房东之间则没有任何法律关系.

所以从业主的角度出发,应该在分租合约中加上一条, “subtenant must directly covenant with the landlord”以保证将来业主可以选择向Tenant还是向Subtenant追溯的权力。

在准备转租或分租合约时,房东还应该特别强调任何转租或分租必须得到房东的书面同意书,而且新租客必须同意就合约内的义务部分直接向房东负责。同时,应该要求保留与原租客的Privity。

Non-Payment of Rent 拒付租金

当租客因为各种原因不付租金时,房东有两个选择。

1. 在租客迟交租金的16天之后,房东可以不用通知租客,直接换锁。但租客有权力取回自己的财物.

2. 房东也可以没收处理租客留在租赁物业中的财物来抵欠款,但不包括租赁物或与他人共同拥有的财物。房东在没收租客财物前,不用提前通知租客。但在出售前,必须请专人做两次估价并告知租客,让他可以有机会赎回自己的财物。一般来讲,在没收与出售之间,会留给租客5天的时间。

本文仅供参考,具体的案例还是必须咨询专业律师的意见。

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