2017年 10月 16日 星期一  
(四) C君的故事

这一期,我们将继续来讲C君的故事. C君在Downtown Toronto 租了一个上居下铺的物业, 经营649便利店. 便利店生意是7年多前买的, 当时租约还剩2+5, 也就是2年加5年的Option 可选择性租期. 多伦多商业租赁 ERICA 郁乔茗 647-669-5386

话说C君接手便利店后,生意做得有声有色.因为就住在楼上,从店铺内可以直接上去Apartment生活区域休息,每天开铺关门都非常方便.所以在第一个5年的租约期满后,C君选择了继续第二个5年的租期.

期间, C君虽然对房东涨了租金颇有微词,但也还可以接受.双方的争执就发生于第二个5年租期期满之后.在洽谈新租约时,房东要求进一步加租。双方就租金的涨幅始终达不成共识。房东要每月加$800, C君只同意加$300. 在这以后,C君每个月就按加$300的标准来交租,房东也还是每个月很勉强地来收租(此时,房东手上已经没有C君的预签支票. 支付房租的预签支票是根据租期一年一给的)。

这样维持了几个月后,某一天,C君收到了房东的书面通知。上面说,业主已将整幢物业售出,限令C君90天内彻底搬离该物业,包括一楼的商铺及二楼的公寓。

C君当然非常生气,“凭什么呀?他(房东)每个月还收着我的租哪,就说明我们还是有租约的,凭什么让我搬我就搬呀。我就不走,看他能把我怎么样! 再说了,就算他要卖,也得先卖给我,这个是我们之前租约里都谈好的事情。”

真的是这样吗? 让我们一起来分析一下C君的处境吧.先来看看续约期间租金的涨幅问题,也是C君与房东之间产生纠纷的起源.

通过Erica前面的介绍,大家已经知道Option Term 可选择性租期这一条款保障了租客在正式租约期满后,优先续约的权力.在多伦多商业租赁中租期一般为5+5,即5年的正式租期再加上5年的可选择性租期. 当然了,租客也可以要求5+5+5+5+… 2个3个或3个以上的可选择性租期. 但由于对未来的不确定性因素,这种多个可选择性租期在多伦多的商业租赁中还是比较少见的.

一般情况下租客需要在租约到期的至少3-6个月前给房东一个书面的续约要求通知.而且,租赁双方需要重新协商决定续约期内的minimum rent基本租金. 如果在租约到期前的2个月,双方还不能达成共识, 那么关于该续约期基本租金的争端应该交由Arbitration仲裁人根据Arbitration Act裁决.

而在C君的案例中,双方关于租金涨幅问题的争执发生在第二个5年租期将满之时, 这个时候已经没有Option Term了. 而且一直到租约正式结束之后, 双方也没有达成协议.虽然, C君还是每个月在交租,房东也还是每个月在收租,但是双方的租赁关系已经发生了很大的变化.

他们之间已经没有了Fixed-term Tenancy Agreements (有固定租期的租约),而是自动转换成了Month-to-Month Tenancy (按月计算的租赁关系). 比如说C君原先签的是5年的租约,现在则变交1个月的房租就自动构成1个月的租约.

重要的是, 一旦转换成Month-to-Month Tenancy,双方可以选择履行或不履行之前达成协议的租约内高于商业租赁法的其他条款.因此,即便C君之前的租约有A Right of First Refusal 或 Rights of First Offer,即优先置买该租赁物业的权利, 房东也可以选择不履行. 确切地说, 任何合约在期满之后,就失效了.

在Month-to-Month Tenancy中, 房东只需要给租客至少1个月的notice就可以终止双方的租赁关系.如果每个月的第一天是交租日,房东终止租赁通知上的日期是2010年1月31日,下一个租赁期将开始于2月1日,结束于2月28日,那么双方的租赁关系将终止于2010年2月28日. 在C君的案例中, 房东给了90天的notice, 因为考虑到楼上的住宅公寓部分.在上居下铺的物业中,商业租赁法和住宅租赁法将分别适用于楼下的商铺和楼上的公寓部分.

如果, C君在90天后继续占有该租赁物业, 将有可能需要按每个月双倍的房租来交纳罚金. 除此之外,房东还可以向Ontario Superior Court of Justice 安大略省高级法院申请eviction order驱逐令.

所以C君如果坚持要“坚守阵地”将会把自己放到一个十分被动的位置上.尤其是要重新安置一个有649机器的便利店,是非常困难的. 除了从正常的生意角度来找location之外,还需要通过Ontario Lottery and Gaming Corporation (OLG)的审批。 具体取决于该位置现有的649机器数目。而往往好的地段,都已经有好几个649便利店了。这样最终的结果很有可能是C君被迫放弃649 -整个便利店生意中最重要的赚钱工具。

分析完C君的处境之后,让我们再从Landlord业主的角度来看看都表示租客在租赁期间可以优先置买租赁物业权力的Right of First Refusal和 Right of First Offer之间有什么不同.业主应该如何应用。

A Right of First Refusal 要求如果业主在租赁期间收到并愿意接受来自第三方的offer to lease 或offer to purchase该租赁物业时,需要将该offer呈交给现任租客。现任租客可以按offer内一样的term和条件来优先承租或购买该物业。业主只有在现任租客拒绝接受该offer内的条件或没有及时回复后,才可以与第三方签订协议。

Right of First Offer 要求业主在将该租赁物业放到市场出租或出售之前,先告知现任租客。租客可以优先选择接不接受业主的offer,租赁或购买。

所以ERICA(647-669-5386)认为,从业主的角度出发应该尽量避免使用A Right of First Refusal。因为当业主考虑出售时,将来的潜在买家很有可能被这个条款给吓跑。试想,如果您是买家,您花了很多时间精力去和卖家谈判,最后终于达成了双方都满意的协议。可是这时忽然 “半路杀出个程咬金(现任租客)”,毫不费力地就把你的胜利果实(好不容易才谈妥的offer)给拿走了,您能干吗?

反之,业主若使用Right of First Offer,就可以有比较大的自主权。因为物业出售的offer,包括价钱和条件等是由业主草拟的。如果现任租客不接受,业主可以即时与第三者谈。

本文仅供参考,具体的案例还是必须咨询专业律师的意见。

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