2017年 9月 22日 星期五  
(三)租赁办公室, 您多付租金了吗?

ERICA(647-669-5386)在上一期文章中介绍了多伦多最常见的四种商业租赁类别:

1. Gross Lease,以毛额租金或总租金计算的租约
2. Net Lease,以净租金计算的租约
3. Base and Additional Rent,以基本租金加额外租金计算的租约
4. Percentage Lease, 百分率租约,即按收益的一定百分比计算租金

以及他们各自的租金计算方式. 这一期,我们将更加深入地探讨关于租金计算方面应该注意的其他问题.

Measurements and Rents,租用面积的测算与租金的关系

不论是上面提到的哪一种租赁方式,都会涉及到按每年每平方英尺租用面积的价格来计算租金.那么租用面积又是如何来计算的呢?

加拿大普遍采用BOMA Standard.它是由office building industry的一个专业组织 “Building Owners and Managers Association (BOMA)International”发展建立的.

BOMA采用了两种租用面积的测算方式. 一种是Building-wide Method(以整幢物业来作计算), 另一种是 Floor-by-Floor calculation (分层计算). 两者的区别在于, 在Floor-by-Floor calculation的分层计算中, 每一层的租客只需分摊该层的公用面积.而在Building-wide Method中,因为是按整幢物业来作计算的, 所以除了该层的公用面积外,业主还可以将位于主层的大堂,会议室,会客室以及洗手间等additional common area额外的公用面积,分摊给整幢大楼内的每一位租客. 因此,业主究竟采用BOMA Standard的哪一种测算方式来分摊公用面积, 对于租客每个月需要交付的租金多少有着密切的关系.

Usable Area and Rentable Area,可使用面积与可租用面积

以Floor-by-Floor calculation 分层计算为例, Usable Area可使用面积是租客租赁的可以实际使用的面积,也就是自身单元内的面积. Rentable Area可租用面积则是Usable Area可使用面积再加上分摊到户的floor common area,即该单元所在楼层的公用面积,例如位于该层的电梯间,洗手间,大堂,会议室等等.

而业主通常都是按Rentable Area可租用面积来计算租金的.例如,在multi-tenant floor, 一位租客租赁的Rentable Area是3000尺,而实际上该租赁单元内的可供使用面积是 2800尺,其中的差额200尺就是分摊给该单元的所在楼层的公用面积。如果Base Net Rent 净租金是$9 per sq.ft.,那么该单元的Base Annual Rent将会是:

$9 X 3000 sq. ft. = $27,000

在实际的商业租赁中,业主未必会精确测量所有单元的可使用面积与可租用面积,而会采用Rentable/Usable(R/U) Factor可租用面积与可使用面积的系数进行计算。

R/U Factor 的计算公式如下:

Rentable Area / Usable Area = R/U Factor

Rentable Area / R/U Factor = Usable Area

Usable Area X R/U Factor = Rentable Area

以上面的案子为例,R/U Factor = 3000/2800 = 1.07

如果位于同一楼层有另外一个单元出租,业主报价的Rentable Area 是 2800尺。由此,我们可以进一步计算出这个单元的实际可使用面积。计算如下: Usable Area = 2800/1.07 = 2617 St. Ft.

Common Area and Common Area Maintenance (CAM)公用面积及公用面积维修管理费

Common Area 指的是供两个或两个以上租客及第三方共同使用的所有Area,且不受任何一个租客的管理控制,比如前面所说的大堂,会议室,会客室以及电梯,洗手间等。

在商业地产中,业主必须分摊所有公用面积的维修费用。Common Area Maintenance (CAM),包括对物业内公用面积进行整修,维护,运行,监督及行政管理所产生的相关费用。公用面积维修管理费一般都会事先设定,并且billed as additional rent (over and above the base rent),额外加在基本租金之上。

Rent-Free Period 免租期

在整幢物业空置率较高的情况下,尤其是在一幢新的商业物业落成,刚刚开始对外招租的时候,租客可以有机会向业主要求1-6个月的免租期。租客还可以向业主要求装修的现金补助,因为业主也将得利于租客对租赁单元的装修以及升级。

除此之外,从业主的角度考虑,为了提高出租率rent up the building,或是维持一个desired per square foot rate on leases 比较好的每年每平方英尺的价格,业主也愿意在这个时候用非常实际的免租期来刺激吸引租客。至于免租期的长短,业主会从多个方面考虑,包括租客将会投资多少钱在出租单位的装修上,以及租赁期的长短等等。

如果租赁双方谈妥了免租期,一定要在租约上明确标明免租的月份以及免租的范围。一般的免租期都算在租期正式开始之前,而且只免Base(minimum) Rent基本租金,而不包括 Additional Rent 额外计算的租金。

免租期对于一个新生意的开始建立,有效缓解资金压力有着举足轻重的意义,所以一定要善加利用。

未完待续。

本文仅供参考,具体的案例还是必须咨询专业律师的意见。

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