2017年 6月 23日 星期五  
(二)租赁商铺, 租金怎样计算?

ERICA(647-669-5386)在上一篇文章中提到“There is no single standard commercial lease”--所有的商业租赁合约都不尽相同.租客需要与房东逐一协商决定每一条具体的租赁条款. 这一期我们先来看看大家最关心的租金问题. 多伦多商业租赁 ERICA 郁乔茗 647-669-5386

很多客人都不太清楚商业租赁中租金的具体计算方式,尤其是刚从国内过来的商务人士。因为在大陆的地产公司/经纪大多不提供工商物业投资买卖或租赁这方面的专业服务,所以这部分在国内习惯单打独斗,自己洽谈买卖的商务人士到了加拿大之后也没有要找专业地产经纪协助自己的感念。而是通过自己的search,找到了合适的地点之后就直接联系了商场或Plaza的租赁办公室签了约。

然而,常常因为自己对由对方草拟提供的租约一知半解,曲解或误解,最后在收到了对方的欠款通知书甚至是律师信后,还觉得大大的委屈。“我不是每个月都有按时交房租吗?我社么时候欠的这个那个费啊?!”其实不然。

 

 

多伦多的商业租赁大致可以分为以下四类:

1. Gross Lease, 即以毛额租金或总租金计算的租约

租客每个月付给房东,也就是物业业主固定金额的房租,而不需要另外支付其它与该物业有关的费用包括我们常说的T.M.I,即地税,管理费,保险费(请注意:这里的保险只是保物业部分,租客需要另外买自己生意的保险),以及 common area charges(关于common area charges,ERICA会在下篇文章做具体的解释)。 房东会告诉你说这些费用都由他来承担。但事实上这些费用都已经被加在房租里了,“羊毛出在羊身上”的道理也不用多说了。

尽管如此,现在大多数的业主从商业物业投资的运行成本上考虑还是不太喜欢采用这种计算方式。原因一,在这类租约中,业主必须自己承担原先没有估计到的突增费用,sudden increases in cost。比如说商业condo中的管理费和 common area charges. 而在Net Lease, 即以净租金计算的租约中,业主可以理所当然的把这个新增加的费用转嫁到租客头上。原因二,业主支付给经纪的佣金是按租金的百分比计算的。因此若按Net Rent金额计算,业主可以省下T.M.I以及 common area charges这部分金额的佣金。正因为如此,Gross Lease已经在很大程度上被各种形式的Net Lease所取代。

2. Net Lease, 即以净租金计算的租约

Net Lease又可以细分为:NET(Single Net)Lease, NET/NET Lease以及 NET/NET/NET(Triple-Net) Lease。三者的具体区别在于除了Net Rent净租金外,租客所需要支付的其他operating expenses的多少。 在Triple-Net Lease中,租客需要支付所有的费用,承担所有的责任,而房东只需要负责收支票和送支票去相关部门。这样似乎对租客有些不公平,所以这类租约还是比较少见的。

而我们平时所说的Net Lease,其实指的是NET/NET Lease,也是目前多伦多最常见的商业租赁形式。租客除了交固定的净租金Net Rent外,还需要交T.M.I. 即地税,管理费和保险费,或是现在逐渐流行的T & O (Tax & Others)即地税及其他。

Net Rent净租金外跟上面的 Gross Rent总租金一样,都有两种形式。一种是按月计算,例如,$3000/month Gross Rent, 即毛额租金或总租金$3000一个月; 或$3000/month Net Rent,即净租金$3000一个月.

另一种计算方式是按每年每平方英尺来计算。以ERICA现在的一个Personal Listing为例,4300 Steeles Ave W, Unit 23 & 24,共3090尺,位于Vaughan市STEELES主街上大型Plaza,近Hwy400 Hwy407,装修完成。叫价$9 Sq.Ft.Net. plus $3.11 T.M.I.租客每个月总共需要交的房租应该做如下计算:

{ (9+3.11) X 3090 } / 12 = $3118/month

3. Base and Additional Rent, 即以基本租金加额外租金计算的租约

一般适用于大型的工商业或Office Building。除了Base Rent(有时也叫做 Minimum Rent)基本租金外,租客还需要承担在租约中明确规定的Additional Rent,指的是proportionate share of operating costs,按面积成比例指配给该单元所需承担的整幢Building的运行成本。

但Additional Rent并不常常包括业主所产生的所有费用。ERICA要在这里提醒大家: 在Triple-Net Lease中,租客应该在租约中竟可能详细地列明租金中所包括的所有的费用。而在Base and Additional Rent中,租客应该更注重于exclusions to additional rent,即额外租金里所不包括的费用。

4. Percentage Lease, 百分率租约,即按收益的一定百分比计算租金的租约

Percentage Lease最常见于零售业。租客每个月付固定的minimum租金再加上a percentage of gross monthly income in excess of base sales calculated using the minimum rent.租客与业主先依据零售市场的行情协商决定一个base sales,作为基数的营业额。超过这个营业额的gross monthly income,业主将收取一定的百分比作为额外的租金。这种租赁方式在租客与业主之间建立了一种Business Partner的关系。租客需要向房东报备每个月的销售业绩。

本文仅供参考,具体的案例还是必须咨询专业律师的意见。

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